房地产开发是指房地产开发企业ღ★ღ★✿，以盈利为目的投资开发房地产项目ღ★ღ★✿，从立项ღ★ღ★✿、规划ღ★ღ★✿、土地出让或转让ღ★ღ★✿、拆迁ღ★ღ★✿、建设ღ★ღ★✿、到销售等一系列经营行为ღ★ღ★✿。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设ღ★ღ★✿，房屋建设的行为”ღ★ღ★✿。房地产开发流程主要包括以下几个程序ღ★ღ★✿。

　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批ღ★ღ★✿，规委对项目进行规划审批ღ★ღ★✿，进行设计施工ღ★ღ★✿，土地出让或转让等ღ★ღ★✿。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权ღ★ღ★✿。“五证”中的《建设工程规划许可证》ღ★ღ★✿、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的ღ★ღ★✿。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿，取得的时间也不尽相同ღ★ღ★✿。

　　在房地产开发中ღ★ღ★✿，土地的取得是最重要的ღ★ღ★✿。现阶段ღ★ღ★✿，土地的取得有两种方式ღ★ღ★✿：划拨和出让ღ★ღ★✿。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用ღ★ღ★✿，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金ღ★ღ★✿，不允许作开发利用ღ★ღ★✿。一般都是划拨给国家机关ღ★ღ★✿、学校等单位使用ღ★ღ★✿。出让是指与国家签订土地出让合同ღ★ღ★✿，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式ღ★ღ★✿。目前的房地产开发除经济适用房外ღ★ღ★✿，都属于这种方式ღ★ღ★✿。同样ღ★ღ★✿，如果要在划拨土地上进行开发ღ★ღ★✿，也要交纳土地出让金ღ★ღ★✿，将划拨土地转为出让土地ღ★ღ★✿。出让的土地由于其用途不同ღ★ღ★✿，土地的使用期限也不相同ღ★ღ★✿。主要分为ღ★ღ★✿：居住用地70年ღ★ღ★✿，工业用地50年ღ★ღ★✿，商业用地40年等ღ★ღ★✿。

　　建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段ღ★ღ★✿。该阶段是房地产开发的重要阶段ღ★ღ★✿。在本阶段ღ★ღ★✿，为了更快的收回成本ღ★ღ★✿，回笼资金ღ★ღ★✿，实现赢利ღ★ღ★✿，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售ღ★ღ★✿。

　　销售阶段是开发商出售商品房ღ★ღ★✿，回收资金实现赢利的阶段ღ★ღ★✿。销售分为预售和现房销售两个阶段ღ★ღ★✿，预售即通常所说的期房销售ღ★ღ★✿，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售ღ★ღ★✿，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售ღ★ღ★✿。

　　由于预售可以提前回收资金欧宝体育app登陆ღ★ღ★✿，目前开发商大多采用此种销售方式ღ★ღ★✿。预售条件ღ★ღ★✿，《城市商品房预售管理办法》第五条规定ღ★ღ★✿：

　　（3）按提供预售的商品房计算ღ★ღ★✿，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上ღ★ღ★✿，并已经确定施工进度和竣工交付日期ღ★ღ★✿。

　　《城市商品房预售管理办法》第六条规定ღ★ღ★✿：商品房预售实行许可证制度ღ★ღ★✿。开发经营企业进行商品房预售ღ★ღ★✿，应当向城市ღ★ღ★✿、县房地产管理部门办理预售登记ღ★ღ★✿，取得《商品房预售许可证》ღ★ღ★✿。

　　（6）供水ღ★ღ★✿、供电ღ★ღ★✿、供热ღ★ღ★✿、燃气ღ★ღ★✿、通讯等配套基础设施具备交付使用条件ღ★ღ★✿，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期ღ★ღ★✿；

　　土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有ღ★ღ★✿、使用ღ★ღ★✿、收益和处分的权能ღ★ღ★✿。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一ღ★ღ★✿。

　　四ღ★ღ★✿、 宗地图ღ★ღ★✿：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图ღ★ღ★✿。它反映一宗地的基本情况ღ★ღ★✿。包括ღ★ღ★✿：宗地权属界线ღ★ღ★✿、界址点位置ღ★ღ★✿、宗地内建筑位置与性质ღ★ღ★✿、与相邻宗地的关系等ღ★ღ★✿。

　　土地的使用年限ღ★ღ★✿：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地ღ★ღ★✿，其土地使用年限按国家规定执行ღ★ღ★✿。即ღ★ღ★✿：居住用地七十年ღ★ღ★✿；工业用地五十年ღ★ღ★✿；教育ღ★ღ★✿、科技ღ★ღ★✿、文化ღ★ღ★✿、卫生ღ★ღ★✿、体育用地五十年ღ★ღ★✿；商业ღ★ღ★✿、旅游ღ★ღ★✿、娱乐用地四十年ღ★ღ★✿；综合用地或者其他用地五十年ღ★ღ★✿。另外ღ★ღ★✿，加油站ღ★ღ★✿、加气站用地为二十年ღ★ღ★✿。

　　（3） 按提供预售的商品房计算ღ★ღ★✿，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上ღ★ღ★✿，并已经确定施工进度和竣工交付日期ღ★ღ★✿；

　　住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积ღ★ღ★✿，如果计算多ღ★ღ★✿、高层住宅的建筑面积ღ★ღ★✿，则是各层建筑面积之和ღ★ღ★✿。建筑面积包含了房屋居住的可用面积ღ★ღ★✿、墙体柱体占地面积ღ★ღ★✿、楼梯走道面积ღ★ღ★✿、其他公摊面积等ღ★ღ★✿。

　　住宅的使用面积ღ★ღ★✿，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和ღ★ღ★✿。计算住宅使用面积ღ★ღ★✿，可以比较直观地反应住宅的使用状况ღ★ღ★✿，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格ღ★ღ★✿。

　　计算使用面积时有一些特殊规定ღ★ღ★✿：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积ღ★ღ★✿；不包含在结构面积内的烟囱ღ★ღ★✿、通风道ღ★ღ★✿、管道井均计入使用面积ღ★ღ★✿；内墙面装修厚度计入使用面积ღ★ღ★✿。计算住宅租金ღ★ღ★✿，都是按使用面积计算ღ★ღ★✿。

　　住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便ღ★ღ★✿、正常交往ღ★ღ★✿、保障生活所设置的公共走廊ღ★ღ★✿、楼梯ღ★ღ★✿、电梯间ღ★ღ★✿、水箱间等所占面积的总和ღ★ღ★✿。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题ღ★ღ★✿。

　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和ღ★ღ★✿。所谓净面积就是要除去墙ღ★ღ★✿、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）ღ★ღ★✿。一般作为衡量居住水平的面积指标ღ★ღ★✿。

　　俗称地砖面积ღ★ღ★✿。它是在实用面积的基础上扣除了柱体ღ★ღ★✿、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念ღ★ღ★✿。动既有章可循ღ★ღ★✿，也有利可图ღ★ღ★✿，吸引居民和机构投资住房租赁市场ღ★ღ★✿。

　　1．电梯井ღ★ღ★✿、楼梯间ღ★ღ★✿、垃圾道ღ★ღ★✿、变电室ღ★ღ★✿、设备室ღ★ღ★✿、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积ღ★ღ★✿；

　　辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积ღ★ღ★✿。包括过道ღ★ღ★✿、厨房ღ★ღ★✿、卫生间ღ★ღ★✿、厕所ღ★ღ★✿、起居室ღ★ღ★✿、贮藏室等ღ★ღ★✿。

　　将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和ღ★ღ★✿，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数ღ★ღ★✿。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和ღ★ღ★✿。

　　公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租ღ★ღ★✿、售的地下室ღ★ღ★✿、车棚等面积ღ★ღ★✿，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积ღ★ღ★✿。一般公用建筑面积按以下方法计算ღ★ღ★✿：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和ღ★ღ★✿，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室ღ★ღ★✿、车棚及人防工程等建筑面积ღ★ღ★✿，为整栋建筑的公用建筑面积

　　建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）ღ★ღ★✿，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度ღ★ღ★✿。

　　均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数ღ★ღ★✿，即得出每平方米的均价ღ★ღ★✿。均价一般不是销售价ღ★ღ★✿，但也有例外ღ★ღ★✿。

　　基价也叫基础价ღ★ღ★✿，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格ღ★ღ★✿。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层ღ★ღ★✿，朝向差价后而得出ღ★ღ★✿。

　　起价也叫起步价ღ★ღ★✿，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格ღ★ღ★✿，即是起价ღ★ღ★✿。多层住宅ღ★ღ★✿，不带花园的ღ★ღ★✿，一般以一楼或顶楼的销售价为起价ღ★ღ★✿；带花园的住宅ღ★ღ★✿，一般以二楼或五楼做为销售的起价ღ★ღ★✿。高层物业ღ★ღ★✿，以最低层的销售价为起步价ღ★ღ★✿。

　　预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语ღ★ღ★✿；预售价不是正式价格ღ★ღ★✿，在商品房交付使用时ღ★ღ★✿，应按有批准权限部问核定的价格为准ღ★ღ★✿。

　　一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价ღ★ღ★✿。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿，确定之后ღ★ღ★✿，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务ღ★ღ★✿，不得随意变更ღ★ღ★✿。

　　定金是指当事人约定由一方向对方给付的ღ★ღ★✿，作为债权担保的一定数额的货币ღ★ღ★✿，它属于一种法律上的担保方式ღ★ღ★✿，目的在于促使债务人履行债务ღ★ღ★✿，保障债权人的债权得以实现ღ★ღ★✿。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定ღ★ღ★✿，定金应当以书面形式约定ღ★ღ★✿，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限ღ★ღ★✿。定金合同从实际交付定金之日起生效ღ★ღ★✿，定金的数额由当事人约定ღ★ღ★✿，但不得超出合同标的额的20%ღ★ღ★✿。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买ღ★ღ★✿，开发商有权以购房者违约为由不退定金ღ★ღ★✿；如果开发商将房屋卖给他人ღ★ღ★✿，应当向购房者双倍返还定金ღ★ღ★✿。

　　订金不具有定金的性质ღ★ღ★✿，交付订金的一方主张定金权利的ღ★ღ★✿，人民法院不予支持ღ★ღ★✿。一般情况下ღ★ღ★✿，交付订金的视作交预付款ღ★ღ★✿。双方在签订商品房预售合同或出售合同后ღ★ღ★✿，订金应即时返还或抵充房价ღ★ღ★✿。购房者在支付订金后ღ★ღ★✿，不购买预订房屋的ღ★ღ★✿，订金按预订协议约定的办法处理ღ★ღ★✿，但属下列情况的ღ★ღ★✿，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金ღ★ღ★✿：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的ღ★ღ★✿；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的ღ★ღ★✿；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧ღ★ღ★✿、不能协商一致的ღ★ღ★✿；（4）广告ღ★ღ★✿、售楼书ღ★ღ★✿、样品房与实际善不相符合ღ★ღ★✿。

　　预付款是一种支付手段ღ★ღ★✿，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题ღ★ღ★✿。预付款不具有担保合同履行的作用ღ★ღ★✿，也不能证明合同的成立ღ★ღ★✿。收受预付款一方违约ღ★ღ★✿，只须返还所收款项ღ★ღ★✿，而无须双倍返还ღ★ღ★✿。此外ღ★ღ★✿，法律对预付款的使用有严格规定ღ★ღ★✿，当事人不得任意在合同往来中预付款项ღ★ღ★✿，而对定金则无此限制ღ★ღ★✿。

　　违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定ღ★ღ★✿，应该付给对方的一定数量的货币ღ★ღ★✿。违约金是对违约方的一种经济制裁ღ★ღ★✿，具有惩罚性和补偿性ღ★ღ★✿，但主要体现惩罚性ღ★ღ★✿。只要当事人有违约行为且在主观上有过错ღ★ღ★✿，无论是否给对方造成损失ღ★ღ★✿，都要支付违约金ღ★ღ★✿。

　　住宅设计中ღ★ღ★✿，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离ღ★ღ★✿。因为是就一自然间的宽度而言ღ★ღ★✿，故又称开间ღ★ღ★✿。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米ღ★ღ★✿，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米ღ★ღ★✿。规定较小的开间尺度ღ★ღ★✿，可缩短楼板的空间跨度ღ★ღ★✿，增强住宅结构整体性ღ★ღ★✿、稳定性和抗震性ღ★ღ★✿。

　　开间5米以上ღ★ღ★✿，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间ღ★ღ★✿，与同样建筑面积的小开间住宅相比ღ★ღ★✿，承重墙减少一半ღ★ღ★✿，使用面积增加2%ღ★ღ★✿，便于灵活隔断ღ★ღ★✿、装修改造ღ★ღ★✿。

　　在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度ღ★ღ★✿。进深大的住宅可以有效地节约用地ღ★ღ★✿，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件ღ★ღ★✿，住宅的进深在设计上有一定的要求ღ★ღ★✿，不宜过大ღ★ღ★✿。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右ღ★ღ★✿，不能任意扩大ღ★ღ★✿。

　　绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比ღ★ღ★✿。对购房者而言ღ★ღ★✿，绿化率高为好欧宝体育app登陆ღ★ღ★✿。

　　绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）ღ★ღ★✿。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地ღ★ღ★✿、宅旁绿地等ღ★ღ★✿。其中ღ★ღ★✿，公共绿地ღ★ღ★✿，又包括居住区公园ღ★ღ★✿、小游园ღ★ღ★✿、组团绿地及其他的一些块状ღ★ღ★✿、带状化公共绿地ღ★ღ★✿。

　　层高是指住宅高度以层为单位计量ღ★ღ★✿，每一层的高度国家在设计上有要求ღ★ღ★✿，这个高度就叫层高ღ★ღ★✿。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离ღ★ღ★✿。

　　其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地ღ★ღ★✿，应包括非直接为本区居民配建的道路用地ღ★ღ★✿、其他单位用地ღ★ღ★✿、保留的自然村或不可建设用地等ღ★ღ★✿。

　　公共服务设施用地一般称公建用地ღ★ღ★✿，是与居住人口规模相对应配建的ღ★ღ★✿、为居民服务和使用的各类设施的用地ღ★ღ★✿，应包括建筑基底占地及其所属场院ღ★ღ★✿、绿地和配建停车场等ღ★ღ★✿。

　　公共绿地是指满足规定的日照要求ღ★ღ★✿，适合于安排游憩活动设施的ღ★ღ★✿、供居民共享的游憩绿地ღ★ღ★✿，应包括居住区公园ღ★ღ★✿、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等ღ★ღ★✿。

　　是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸ღ★ღ★✿，它属于住宅ღ★ღ★✿，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施ღ★ღ★✿，尤其是网络功能的发达ღ★ღ★✿，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿。

　　是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅ღ★ღ★✿。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅ღ★ღ★✿，二户连体的别墅为双拼别墅ღ★ღ★✿，单楼独栋的则为独栋别墅ღ★ღ★✿。

　　正确的译法应该为城区住宅ღ★ღ★✿，是从欧洲舶来的ღ★ღ★✿，其原始意义是指在城区房屋ღ★ღ★✿。目前是指建于城郊ღ★ღ★✿，高绿化率ღ★ღ★✿，住宅功能齐全的景观型联排别墅ღ★ღ★✿。

　　是指由上ღ★ღ★✿、下两层楼盘面ღ★ღ★✿、卧室ღ★ღ★✿、起居室ღ★ღ★✿、客厅ღ★ღ★✿、卫生间ღ★ღ★✿、厨房及其它辅助用房ღ★ღ★✿，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风ღ★ღ★✿、采光较好ღ★ღ★✿，布局紧凑ღ★ღ★✿，功能分明ღ★ღ★✿，只是户内楼梯占去一定使用面积ღ★ღ★✿，上下两层只有一个出口ღ★ღ★✿，发生火灾时ღ★ღ★✿，人员不易疏散ღ★ღ★✿。

　　跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面ღ★ღ★✿，通风较好ღ★ღ★✿，户内居住面积和辅助面积较大ღ★ღ★✿，布局紧凑ღ★ღ★✿，功能明确ღ★ღ★✿，相互干扰较小ღ★ღ★✿。

　　是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋ღ★ღ★✿，是在层高的一层楼中增建一个夹层ღ★ღ★✿，从而形成上下两层的楼盘房ღ★ღ★✿。实际层高要大大低于跃层式住宅ღ★ღ★✿。复式住宅下层供起居ღ★ღ★✿、餐饮ღ★ღ★✿、洗浴用ღ★ღ★✿，上层供休息ღ★ღ★✿、储藏用ღ★ღ★✿，户内设多处入墙式壁柜和楼梯ღ★ღ★✿。

　　复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发ღ★ღ★✿，在建造上仍每户占有上下两层ღ★ღ★✿，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层ღ★ღ★✿，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米ღ★ღ★✿，而一般跃层式为5.6米）ღ★ღ★✿，复式住宅的下层供起居用ღ★ღ★✿，炊事ღ★ღ★✿、进餐ღ★ღ★✿、洗浴等ღ★ღ★✿，上层供休息睡眠用ღ★ღ★✿，户内设多处墙式壁柜和楼梯ღ★ღ★✿，中间楼板也即上层地板ღ★ღ★✿。一层的厨房高2米ღ★ღ★✿，上层贮藏让高1.2米ღ★ღ★✿，上层直接作为卧室床面ღ★ღ★✿，人可坐起但无法直立ღ★ღ★✿。

　　2.户内的隔层为木结构ღ★ღ★✿，将隔断ღ★ღ★✿、家具ღ★ღ★✿、装饰融为一体ღ★ღ★✿，即是墙又是楼板ღ★ღ★✿、床ღ★ღ★✿、柜ღ★ღ★✿，降低了综合造价ღ★ღ★✿。

　　3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户ღ★ღ★✿，通风采光良好ღ★ღ★✿，与一般层高和面积相同的住宅相比ღ★ღ★✿，土地利用率可提高40%ღ★ღ★✿。因此复式住宅同时具备了省地ღ★ღ★✿、省工ღ★ღ★✿、省料的特点ღ★ღ★✿。

　　1.复式住宅的面宽大ღ★ღ★✿，进深小ღ★ღ★✿，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳ღ★ღ★✿，自然采光较差ღ★ღ★✿。

　　2.层高过低ღ★ღ★✿，如厨房只有2米高度ღ★ღ★✿，长期使用易产生局促弊气的不适感ღ★ღ★✿，贮藏间较大ღ★ღ★✿，但层高只有1.2米ღ★ღ★✿，很难充分利用ღ★ღ★✿。

　　3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断ღ★ღ★✿，木材成本较高ღ★ღ★✿，且隔音ღ★ღ★✿、防火功能差ღ★ღ★✿，房间的私密性ღ★ღ★✿、安全性较差ღ★ღ★✿。

　　错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋ღ★ღ★✿。平面式表示一户人家的厅ღ★ღ★✿、卧ღ★ღ★✿、卫ღ★ღ★✿、厨等所有房间都处于同一层面两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面ღ★ღ★✿。

　　错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面ღ★ღ★✿，但复式层高往往超过一人高度ღ★ღ★✿，相当于两层楼ღ★ღ★✿，而错层式高度低于一人ღ★ღ★✿，人站立在第一层面平视可看到第二层面ღ★ღ★✿。因此错层有“压缩了的复式”之称ღ★ღ★✿。另外ღ★ღ★✿，复式的一ღ★ღ★✿、二层楼面往往垂直投影ღ★ღ★✿，上下面积大小一致ღ★ღ★✿；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠ღ★ღ★✿，而是互相以不等高形式错开ღ★ღ★✿。

　　是指在多层ღ★ღ★✿、高层楼房中的一种住宅建筑形式ღ★ღ★✿；通常每层楼面只有一个楼梯ღ★ღ★✿，住户由楼梯平台直接进入分户门ღ★ღ★✿，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８户ღ★ღ★✿。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元ღ★ღ★✿。

　　是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的ღ★ღ★✿。公寓式住宅大多是高层ღ★ღ★✿，标准较高ღ★ღ★✿，每一层内有若干单独使用的套房ღ★ღ★✿，包括卧室ღ★ღ★✿、起居室ღ★ღ★✿、客厅ღ★ღ★✿、浴室ღ★ღ★✿、厕所ღ★ღ★✿、厨房两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿、阳台等等ღ★ღ★✿，还有一部分附设于旅馆酒店之内ღ★ღ★✿，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用ღ★ღ★✿。

　　也叫西式洋房或小洋楼ღ★ღ★✿，即花园别墅ღ★ღ★✿。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二ღ★ღ★✿、三层小楼ღ★ღ★✿，建筑密度很低ღ★ღ★✿，内部居住功能完备ღ★ღ★✿，装修豪华并富有变化ღ★ღ★✿，住宅水ღ★ღ★✿、电ღ★ღ★✿、暖供给一应俱全ღ★ღ★✿，户外道路ღ★ღ★✿、通讯ღ★ღ★✿、购物ღ★ღ★✿、绿化也都有较高的标准ღ★ღ★✿，一般为高收入者购买ღ★ღ★✿。

　　直译为“步行街购物广场”ღ★ღ★✿，是目前国际上最流行ღ★ღ★✿、经营效果最佳的零售百货模式ღ★ღ★✿，它具有四大特征ღ★ღ★✿：开放性的公共休闲广场ღ★ღ★✿、强烈吸引人气ღ★ღ★✿；开放性的对外交通设计ღ★ღ★✿，广纳周边人气ღ★ღ★✿，相对闭合的内部通道回路ღ★ღ★✿，充分利用有效人流ღ★ღ★✿，购物与休闲良性互动ღ★ღ★✿，形成惊人的商业效应ღ★ღ★✿。

　　是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱ღ★ღ★✿，再用预制的加气混凝土ღ★ღ★✿、膨胀珍珠岩ღ★ღ★✿、浮石ღ★ღ★✿、蛭石ღ★ღ★✿、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅ღ★ღ★✿。适合大规模工业化施工ღ★ღ★✿，效率较高ღ★ღ★✿，工程质量较好ღ★ღ★✿。

　　框架结构由梁柱构成ღ★ღ★✿，构件截面较小ღ★ღ★✿，因此框架结构的承载力和刚度都较低ღ★ღ★✿，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁ღ★ღ★✿，楼层越高ღ★ღ★✿，水平位移越慢ღ★ღ★✿，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力ღ★ღ★✿，这时ღ★ღ★✿，现浇楼面也作为梁共同工作的ღ★ღ★✿，装配整体式楼面的作用则不考虑ღ★ღ★✿，框架结构的墙体是填充墙ღ★ღ★✿，起围护和分隔作用ღ★ღ★✿，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间ღ★ღ★✿，但抗震性能差ღ★ღ★✿。

　　钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土ღ★ღ★✿，即钢筋ღ★ღ★✿、水泥ღ★ღ★✿、粗细骨料（碎石）ღ★ღ★✿、水等的混合体ღ★ღ★✿。这种结构的住宅具有抗震性能好ღ★ღ★✿、整体性强两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿、抗腐蚀能力强ღ★ღ★✿、经久耐用等优点ღ★ღ★✿，并且房间的开间ღ★ღ★✿、进深相对较大ღ★ღ★✿，空间分割较自由ღ★ღ★✿。目前ღ★ღ★✿，多ღ★ღ★✿、高层住宅多采用这种结构ღ★ღ★✿。但这种结构工艺比较复杂ღ★ღ★✿，建筑造价也较高ღ★ღ★✿。

　　砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙ღ★ღ★✿，楼盖ღ★ღ★✿、屋盖欧宝体育app登陆ღ★ღ★✿、梁ღ★ღ★✿、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载ღ★ღ★✿，主要是由梁板传来的屋盖ღ★ღ★✿、楼盖上的活ღ★ღ★✿、恒荷载ღ★ღ★✿，它通过墙柱基础传到地基ღ★ღ★✿。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙ღ★ღ★✿，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙ღ★ღ★✿，再由横墙传至基础ღ★ღ★✿，最后传给地基ღ★ღ★✿，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求ღ★ღ★✿，通过计算来确定的ღ★ღ★✿。

　　按建筑高度划分ღ★ღ★✿，房屋可分为低层房屋ღ★ღ★✿、多层房屋和高层房屋ღ★ღ★✿。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定ღ★ღ★✿：4-6层为多层住宅ღ★ღ★✿；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）ღ★ღ★✿；10层以上则为高层住宅ღ★ღ★✿，有高层塔楼ღ★ღ★✿、高层板楼ღ★ღ★✿。

　　指高度低于或等于10米的建筑物ღ★ღ★✿，一般是1-3层建筑物ღ★ღ★✿，如平房ღ★ღ★✿、别墅等ღ★ღ★✿。低层房屋一般建筑结构简单ღ★ღ★✿，施工期短ღ★ღ★✿，建造成本低廉ღ★ღ★✿，给人以亲切安宁ღ★ღ★✿、有天有地的感觉ღ★ღ★✿，它的舒适度ღ★ღ★✿、方便度和空间尺度优于高层ღ★ღ★✿。

　　指高于10米ღ★ღ★✿、低于或等于24米的建筑物ღ★ღ★✿。多层房屋一般4-8层ღ★ღ★✿，一般采用砖混结构ღ★ღ★✿，少数采用钢筋混凝土结构ღ★ღ★✿。多层房屋一般规格(房型)整齐ღ★ღ★✿，通风采光状况好ღ★ღ★✿，空间紧凑而不闭塞ღ★ღ★✿。与高层相比ღ★ღ★✿，多层房屋公用面积少ღ★ღ★✿，得房率相应提高ღ★ღ★✿。

　　一般指8层至12ღ★ღ★✿、13层的建筑ღ★ღ★✿。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构ღ★ღ★✿，带电梯ღ★ღ★✿。小高层有多层亲切安宁ღ★ღ★✿、房型好ღ★ღ★✿、得房率高的特点ღ★ღ★✿，又有普通高层结构强度高ღ★ღ★✿、耐用年限高ღ★ღ★✿、景观系数高ღ★ღ★✿，污染程度低等优点ღ★ღ★✿。同时ღ★ღ★✿，小高层对土地的利用率提高ღ★ღ★✿，土地成本相对下降ღ★ღ★✿，很受房地产开发商的青睐ღ★ღ★✿。

　　指15层以上ღ★ღ★✿、24层以下的建筑体两个吃上面一个人下试看ღ★ღ★✿。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限ღ★ღ★✿，房型设计难度大ღ★ღ★✿，要做到每套室内全明ღ★ღ★✿、采光通风良好是有很大难度的ღ★ღ★✿。在城市中心区ღ★ღ★✿，高层有它的优势ღ★ღ★✿：对开发商来说ღ★ღ★✿，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低ღ★ღ★✿；对住户来说欧宝体育app登陆ღ★ღ★✿，视野开阔ღ★ღ★✿，景观系数高ღ★ღ★✿，尘土ღ★ღ★✿、噪音ღ★ღ★✿、光线污染也少ღ★ღ★✿，建筑结构强度高ღ★ღ★✿，整体性强ღ★ღ★✿。但高层房屋也有明显的缺点ღ★ღ★✿：结构工艺比较复杂ღ★ღ★✿，材料性能要求高ღ★ღ★✿，自重大ღ★ღ★✿，对基础要求高ღ★ღ★✿，施工难度较大ღ★ღ★✿，建筑造价相应提高ღ★ღ★✿；高层房屋电梯ღ★ღ★✿、楼道ღ★ღ★✿、机房ღ★ღ★✿、技术层等公用部位占用面积大ღ★ღ★✿，得房率低ღ★ღ★✿；如果电梯质量不可靠ღ★ღ★✿，物业管理不正常ღ★ღ★✿，就很令人担心ღ★ღ★✿。

　　指超过24层的建筑体ღ★ღ★✿。超高层房屋楼面地价最低ღ★ღ★✿，但建筑安装成本高ღ★ღ★✿。它给人以气派雄伟的感觉ღ★ღ★✿，可以满足一些消费者对视野ღ★ღ★✿、景观的要求ღ★ღ★✿。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)ღ★ღ★✿。

　　使用率比较ღ★ღ★✿：多层高于高层ღ★ღ★✿，85%左右ღ★ღ★✿；高层由于有电梯ღ★ღ★✿、电梯前室等ღ★ღ★✿，需分摊的公用面积较多ღ★ღ★✿，高层塔楼使用率72-75%ღ★ღ★✿，板楼在78-80%ღ★ღ★✿。

　　建筑质量比较ღ★ღ★✿：多层一般为砖混结构ღ★ღ★✿，抗震性能比高层差ღ★ღ★✿；高层一般为钢筋混凝现浇ღ★ღ★✿，抗震性能好ღ★ღ★✿，折旧年限长ღ★ღ★✿。

　　房型构造比较ღ★ღ★✿：多层一般坐北朝南ღ★ღ★✿，南北通风ღ★ღ★✿，使用面积高ღ★ღ★✿、房型合理ღ★ღ★✿，大开间容易隔开装修ღ★ღ★✿；高层一般为框架结构ღ★ღ★✿，加上要考虑电梯的位置ღ★ღ★✿，户型设计较难ღ★ღ★✿，装修也易带来不便ღ★ღ★✿。

　　根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求ღ★ღ★✿，智能化住宅要达到安全防范ღ★ღ★✿、信息管理ღ★ღ★✿、信息网络ღ★ღ★✿，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备ღ★ღ★✿、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物ღ★ღ★✿，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅ღ★ღ★✿。

　　智能小区由众多智能楼宇组成ღ★ღ★✿，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络ღ★ღ★✿，把社区的保安ღ★ღ★✿、物业ღ★ღ★✿、服务及公共设施连接起来ღ★ღ★✿，实现智能化和最优化管理ღ★ღ★✿，使小区内居民可以24小时与社区医院ღ★ღ★✿、学校ღ★ღ★✿、超市ღ★ღ★✿、娱乐场所等处联络ღ★ღ★✿。

　　住宅小区也称居住小区ღ★ღ★✿，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段ღ★ღ★✿。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构ღ★ღ★✿。

　　指为城镇居民创造卫生ღ★ღ★✿、安全ღ★ღ★✿、宁静ღ★ღ★✿、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施ღ★ღ★✿。住宅配套设施是由多系统组成的ღ★ღ★✿，按其服务层次ღ★ღ★✿。应包括以下内容ღ★ღ★✿：

　　(1)住宅基本生活单元的配套设施ღ★ღ★✿。人口规模为3千人左右的住宅群ღ★ღ★✿，其配套设施应有居民服务站ღ★ღ★✿、小商店ღ★ღ★✿、文化室ღ★ღ★✿、儿童游乐场等ღ★ღ★✿；

　　(2)住宅小区的配套设施ღ★ღ★✿。人口规模在 l万人左右的住宅群ღ★ღ★✿，其配套设施包括托儿所ღ★ღ★✿、幼儿园ღ★ღ★✿、小学ღ★ღ★✿、中学ღ★ღ★✿、储蓄所ღ★ღ★✿、邮电所ღ★ღ★✿、运动场ღ★ღ★✿、粮店ღ★ღ★✿、煤店ღ★ღ★✿、百货店ღ★ღ★✿、副食品店ღ★ღ★✿、菜店ღ★ღ★✿、饮食店ღ★ღ★✿、理发店ღ★ღ★✿、小修理门市部ღ★ღ★✿、综合商店ღ★ღ★✿、自行车棚ღ★ღ★✿、废物回收站ღ★ღ★✿、居委会ღ★ღ★✿、变电所ღ★ღ★✿、公共厕所ღ★ღ★✿、垃圾站等ღ★ღ★✿；

　　(3)住宅区的配套设施ღ★ღ★✿。人口规模在4至5万人左右欧宝体育app登陆ღ★ღ★✿，其配套设施包括医院ღ★ღ★✿、门诊部ღ★ღ★✿、银行ღ★ღ★✿、办事处ღ★ღ★✿、邮电支局ღ★ღ★✿、电影院ღ★ღ★✿、科技文化馆ღ★ღ★✿、青少年之家ღ★ღ★✿、运动场ღ★ღ★✿、多种与生活有关的商店ღ★ღ★✿、街道办事处ღ★ღ★✿、派出所ღ★ღ★✿、商业管理机构ღ★ღ★✿、房屋管养段等ღ★ღ★✿；

　　(4)市政公用设施ღ★ღ★✿。指在全市范围内住宅配套的设施ღ★ღ★✿、包括城市公用事业和城市公用设施ღ★ღ★✿。前者指城市自来水ღ★ღ★✿、煤气ღ★ღ★✿、供热ღ★ღ★✿、公共交通ღ★ღ★✿；后者指市政工程设施ღ★ღ★✿、园林绿化设施ღ★ღ★✿、公共卫生设施等ღ★ღ★✿。

　　是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施ღ★ღ★✿。会所具备的软硬件条件ღ★ღ★✿：康体设施应该包括泳池ღ★ღ★✿、网球或羽毛球场ღ★ღ★✿、高尔夫练习馆ღ★ღ★✿、保龄球馆ღ★ღ★✿、健身房等娱乐健身场所ღ★ღ★✿；中西餐厅ღ★ღ★✿、酒吧ღ★ღ★✿、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所ღ★ღ★✿；还应具有网吧ღ★ღ★✿、阅览室等其他服务设施ღ★ღ★✿。以上一般都是对业主免费或少量收费开放ღ★ღ★✿。

　　商品房“五证”包括ღ★ღ★✿：建设用地规划许可证ღ★ღ★✿、建设工程规划许可证ღ★ღ★✿、国有土地使用证ღ★ღ★✿、建设工程开工证ღ★ღ★✿、商品房预售许可证ღ★ღ★✿。

　　是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督ღ★ღ★✿，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书ღ★ღ★✿。

　　《商品房预售许可证》是市ღ★ღ★✿、县ღ★ღ★✿、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书ღ★ღ★✿，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承ღ★ღ★✿。

　　契税是指房屋所有权发生变更时ღ★ღ★✿，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收ღ★ღ★✿。它是对房地产权变动征收的一种专门税种ღ★ღ★✿。（交易手续费经济适用房减半）

　　房屋交付时ღ★ღ★✿，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》ღ★ღ★✿，向买受人提供《住宅质量保证书》ღ★ღ★✿、《住宅使用说明书》ღ★ღ★✿。

　　是指从物业形态上说ღ★ღ★✿，建筑商完成了一项最终产品ღ★ღ★✿，开发商也完成了物业开发任务ღ★ღ★✿，这时他们之间所发生的一个法定手续ღ★ღ★✿。

　　所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租ღ★ღ★✿，并与租房者签订一个合同ღ★ღ★✿，在合同期内买所租的房ღ★ღ★✿，开发商即以租房时的价格卖给租房者ღ★ღ★✿，而租房者在租房期内所交的房租ღ★ღ★✿，可以抵冲部分购房款ღ★ღ★✿，待租房者付清所有房款后ღ★ღ★✿，便获得该房的全部房产权ღ★ღ★✿；如果租房者在合同期限内不购房ღ★ღ★✿，则作退租处理ღ★ღ★✿，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租ღ★ღ★✿。

　　一是打破了租与售相脱节的陈旧模式ღ★ღ★✿，对买卖双方都有好处ღ★ღ★✿。先租后买有了先观察房屋质量的时间ღ★ღ★✿，消费者心里有数ღ★ღ★✿，房屋质量好ღ★ღ★✿，就买ღ★ღ★✿；反之就不买ღ★ღ★✿，只是租一下ღ★ღ★✿，不会有太大的经济损失ღ★ღ★✿。

　　二是如果租房者想买下所租的房子时ღ★ღ★✿，先期所付的租金可以转为购房款ღ★ღ★✿，相当于分期付款ღ★ღ★✿，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息ღ★ღ★✿，因此比较实惠ღ★ღ★✿。

　　因此ღ★ღ★✿，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地ღ★ღ★✿，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场ღ★ღ★✿。

　　印花税是对经济活动和经济交往中书立ღ★ღ★✿、领受凭证征收的一种税ღ★ღ★✿。它是一种兼有行为性质的凭证税ღ★ღ★✿，具有征收面广ღ★ღ★✿、税负轻ღ★ღ★✿、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点ღ★ღ★✿。

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权ღ★ღ★✿、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税ღ★ღ★✿。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额ღ★ღ★✿。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额ღ★ღ★✿。

　　各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者ღ★ღ★✿，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）ღ★ღ★✿，或土地使用期满ღ★ღ★✿，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款ღ★ღ★✿，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者ღ★ღ★✿，将土地使用权有偿转让ღ★ღ★✿、出租ღ★ღ★✿、抵押ღ★ღ★✿、作价入股和投资ღ★ღ★✿，按规定补交的土地出让价款ღ★ღ★✿。

　　土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时ღ★ღ★✿，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款ღ★ღ★✿，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时ღ★ღ★✿，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款ღ★ღ★✿。

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